Cuando una persona fallece dejando bienes inmuebles en su herencia, es frecuente que alguno de ellos esté gravado con una hipoteca. En estos casos, los herederos deben enfrentarse a una situación compleja: ¿qué ocurre con la deuda pendiente? ¿Deben pagarla los herederos? ¿Se puede repartir la herencia sin liquidar la hipoteca? 

En este artículo, vamos a analizar en detalle cómo se gestiona una hipoteca pendiente en el reparto de una herencia.

¿Qué ocurre con la hipoteca tras el fallecimiento del titular?

Una hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, generalmente el pago de un préstamo hipotecario. 

Según el artículo 659 del Código Civil (CC), la herencia comprende tanto los bienes y derechos del fallecido como sus obligaciones. Esto significa que si una vivienda tiene una hipoteca pendiente, esta no desaparece con la muerte del titular, sino que se transmite junto con el inmueble a los herederos.

Por tanto, los herederos deben tomar decisiones sobre cómo gestionar la hipoteca antes de aceptar la herencia.

¿Qué opciones tienen los herederos frente una hipoteca pendiente?

Los herederos tienen tres alternativas cuando reciben un inmueble con hipoteca:

1. Aceptar la herencia pura y simplemente y asumir la deuda hipotecaria

El artículo 1003 del CC establece que los herederos que aceptan pura y simplemente la herencia se hacen responsables de todas las obligaciones del fallecido, incluyendo el pago de deudas.

Si los herederos deciden aceptar de este modo la herencia, asumen tanto los bienes como las cargas asociadas. Esto implica que deben continuar con el pago del préstamo hipotecario en las condiciones pactadas por el fallecido. 

En este caso, deben notificar al banco la defunción del titular y realizar la subrogación de la deuda hipotecaria a su nombre. Para para proceder con la modificación del titular del préstamo, se deberá presentar al banco documentación, como el certificado de defunción, el testamento, la declaración de herederos y la aceptación de la herencia.

Por tanto:

• Se solicita al banco un cambio de la titularidad de la dedua
• El banco mantiene el préstamo con las mismas condiciones.
• Los herederos deben seguir pagando las cuotas de la hipoteca.

2. Aceptar la herencia a beneficio de inventario

Si los herederos no tienen claro si la herencia contiene más deudas que bienes, pueden optar por la aceptación a beneficio de inventario. Según el artículo 1010 del CC, esta modalidad protege a los herederos, ya que solo responderán por las deudas hasta donde alcancen los bienes heredados.

Si la hipoteca es muy elevada y los bienes no cubren su importe, los herederos no tendrían que asumir la deuda con su patrimonio personal. 

Esto no implica que los herederos queden exentos de la hipoteca, sino que, si en el momento del fallecimiento la deuda es imposible de asumir, los acreedores solo podrán reclamar el pago dentro de los límites del patrimonio hereditario.

3. Renunciar a la herencia

Cuando la hipoteca pendiente es muy alta y no hay bienes suficientes para cubrirla, los herederos pueden renunciar a la herencia. Según el artículo 1008 del CC, la renuncia debe ser expresa y formalizada ante notario en escritura pública y es irrevocable.

La renuncia implica que el heredero no adquiere ni bienes ni deudas, quedando al margen de cualquier responsabilidad sobre la hipoteca.

¿Puede el banco reclamar la deuda hipotecaria a los herederos?

El banco no puede exigir de manera automática el pago de la hipoteca a los herederos si estos aún no han aceptado la herencia. Sin embargo, una vez que la herencia se acepta, la deuda se convierte en una obligación de los nuevos propietarios del inmueble.

Es importante destacar que si el préstamo hipotecario incluye un seguro de vida, este podría cubrir el saldo pendiente. En muchos casos, los bancos obligan a los titulares de hipotecas a contratar un seguro de vida que cubra el pago del préstamo en caso de fallecimiento.

Si el fallecido tenía contratado este seguro, los herederos deben revisar las condiciones para comprobar si la hipoteca queda saldada con la indemnización del seguro.

¿Cómo se reparte la hipoteca entre varios herederos?

Cuando hay varios herederos, la deuda hipotecaria se reparte en la misma proporción en la que reciben los bienes heredados.

Por ejemplo, si tres hermanos heredan una vivienda con una hipoteca pendiente de 60.000 euros y deciden aceptar la herencia, cada uno asumiría un tercio de la deuda, es decir, 20.000 euros.

En estos casos, pueden:

• Pagar la hipoteca entre todos y mantener la propiedad conjunta.
• Vender la vivienda y liquidar la hipoteca con el dinero de la venta.
• Uno de los herederos quedarse con la vivienda y asumir toda la deuda, compensando económicamente a los demás.

¿Se puede repartir la herencia sin pagar la hipoteca?

El reparto de la herencia puede realizarse aunque la hipoteca no esté liquidada, pero los herederos deben considerar que:

• El banco mantendrá su derecho sobre el inmueble hipotecado hasta que la deuda se pague.
• Si los herederos reparten la herencia sin liquidar la hipoteca, todos los que reciban parte del inmueble podrían quedar como deudores.
• Si la hipoteca es asumida solo por uno de los herederos, debe comunicarse al banco y es recomendable formalizarlo en escritura pública.

En la práctica, muchos herederos optan por vender el inmueble para liquidar la hipoteca y repartir el sobrante entre ellos.

Ejemplo de reparto de herencia con hipoteca

Imaginemos que un fallecido deja un piso valorado en 200.000 euros, con una hipoteca pendiente de 50.000 euros. Tiene tres herederos: sus tres hijos.

• Opción 1: Los tres herederos aceptan la herencia y asumen la hipoteca conjunta. Cada uno será responsable de una parte proporcional de la deuda.
• Opción 2: Uno de los herederos se queda con el inmueble y asume la hipoteca completa, compensando a sus hermanos económicamente.
• Opción 3: Venden el inmueble por 200.000 euros, liquidan los 50.000 euros de hipoteca y reparten los 150.000 euros restantes entre los herederos.

Cada situación debe analizarse caso por caso, teniendo en cuenta los intereses de los herederos y las condiciones del préstamo hipotecario.

En conclusión, la existencia de una hipoteca en una herencia complica el reparto de los bienes, ya que no solo se transmiten los activos, sino también las obligaciones asociadas. Los herederos tienen varias opciones, desde aceptar la herencia y asumir la hipoteca, hasta renunciar a ella si la deuda es demasiado elevada.

En cualquier caso, antes de aceptar una herencia con deudas, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho sucesorio para evaluar los riesgos y tomar la mejor decisión.